CONTRATTI EDIFICI

CONTRATTI EDIFICI (Legge 47/85, 52/85, 724/94, 662/96, 448/98, 248/06, 296/06, 244/07, 122/10, 106/11, 131/12, 134/12; D.Lgs. 122/05) (casa02)

Soggetti interessati:

Chiunque intende acquistare edifici o loro parti

Iter procedurale:

Legge 52/85, come modificata da Legge 122/10, prescrive a partire da 1/7/2010 che atti pubblici e scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto di trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti (Esclusi diritti reali di garanzia) debbono contenere per immobili urbani, pena nullità, oltre ad identificazione catastale, riferimento a planimetrie depositate in catasto e dichiarazione resa negli atti dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (Dichiarazione sostituita con attestazione di conformità rilasciata da tecnico abilitato). Notaio, prima di stipula atto, è tenuto ad individuare intestatori catastali e verificarne conformità con registri immobiliari.

Legge 106/11 per agevolare circolazione informazioni su immobili:

abolisce divieto di riutilizzo commerciale dei dati ipotecari e catastali, consentendo in particolare loro riutilizzo nell’ambito dell’Amministrazione pubblica;
consente ad Agenzia delle Entrate di fornire tali dati, anche a fini diversi da quelli per cui prodotti, purché rispettivi vincoli in materia di privacy, senza richiedere importo fisso annuale e maggiorazione del 20% dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie dovute per ogni atto di riutilizzo commerciale;
approva nuova tabella delle tasse ipotecarie dovute per esecuzione formalità amministrative su immobili pubblicata su G.U. 160/11

Contratti che modificano, trasferiscono, costituiscono diritti edificatori previsti da normative statali o regionali o da strumenti di pianificazione territoriali vanno sempre trascritti. Tale obbligo ingloba quello relativo alla denuncia ad Autorità di pubblica sicurezza entro 48 ore da consegna immobile a terza persona.

Legge 448/98, come modificata da Legge 106/11, prevede che vincolo relativo a determinazione del prezzo massimo di cessione di singola unità abitative e loro pertinenze, nonché canone massimo di locazione di queste per cessione del diritto di proprietà stipulate prima di entrata in vigore Legge 179/92 o in caso di cessione diritto di superficie, rimossi dopo 5 anni da data di 1° trasferimento con convenzione in forma pubblica stipulata su richiesta di proprietario, soggetta a trascrizione per corrispettivo corrispondente a quota millesimale, determinato, anche per unità in diritto di superficie, in misura pari a percentuale del corrispettivo risultante da applicazione comma 48 art. 31 Legge 448/98, tenendo conto di eventuali riduzioni in relazione a durata residua del vincolo.

Atto di compravendita relativo ad edifici o loro parti iniziati dopo 1/9/1967 è da considerare nullo se non riporta estremi della concessione ad edificare o concessione in sanatoria rilasciata da Comune in caso di abusi eseguiti in assenza o totale difformità di concessione o licenza o domanda di condono con estremi di versamento dell’intera somma dovuta a titolo di oblazione.

Se procedura non conclusa, riportare estremi domanda di sanatoria presentata, attestazione intera oblazione versata ed eventuali contributi di concessione dovuti, documentazione comprovante accatastamento immobile, eventuale parere favorevole dell’Amministrazione preposta nel caso di beni oggetto di vincolo.

Per edifici costruiti prima del 1/9/1967 sufficiente dichiarazione sostitutiva di notorietà attestante che inizio dell’opera è antecedente a tale data

Non si ha nullità in caso di atti “derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali”, purché aggiudicatario presenti, entro 120 giorni da acquisto, domanda di concessione in sanatoria.

A seguito rilascio concessione in sanatoria, gli atti tra vivi acquistano validità di diritto. Se nullità dichiarata con sentenza passata in giudicato e trascritta, richiesta sanatoria retroattiva previo accordo tra le parti e purché “non siano nel frattempo intervenute altre trascrizioni a favore di terzi”

Acquirente immobile, anche in base a semplice preliminare di vendita, ha diritto di prendere visione presso Comune di qualunque documento relativo ad immobile.

A partire dal 13/8/2006 al momento cessione immobile, parti hanno obbligo di rendere specifica dichiarazione sostitutiva di notorietà attestante entità modalità di pagamento del corrispettivo (Nel caso di trasferimenti immobiliari finanziati con mutui fondiari o finanziamenti bancari, importo dichiarato mai inferiore ad ammontare del mutuo) e nel caso sia intervenuto un mediatore, specificare spesa per mediatore e modalità di pagamento di questa (Indicare partita IVA o codice fiscale di agente immobiliare).

Legge 296/06 stabilisce che Direttore Agenzia delle Entrate stabilisce periodicamente “criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati”.

Legge 244/07 prevede:

obbligo di volture catastale per qualunque bene immobile di cui sono titolari persone giuridiche quando queste ne modificano intestazione catastale, anche se non “modificati, costituiti o trasferiti i diritti reali”. In caso di mancata presentazione degli atti di aggiornamento catastale, Agenzia del Territorio ne richiede invio ai soggetti titolari. Se questi non adempionoentro 90 giorni, Agenzia provvede d’ufficio, applicando a carico di inadempienti oneri di legge.
stabilisce altresì conferimento a Comuni delle funzioni catastali comprese quelle relative alle riscossioni erariali.

Legge 122/10 stabilisce che a partire da 1/7/2010 registrazione contratti, scritti o verbali, di affitto di immobili esistenti e relative cessioni, risoluzioni, proroghe debba contenere dati catastali di immobili.

Legge 131/12 stabilisce che registrazione dei contratti di locazione, comodato di fabbricato o porzione di questo assolve obbligo di comunicazione ad Autorità di pubblica sicurezza, generalità di conduttore o persone che assume disponibilità del bene per periodo superiore ad 1 mese entro 48 ore da consegna di immobile. Agenzia delle entrate “individua nel quadro delle informazioni acquisite per la registrazione nel sistema informativo dei contratti di locazione o trasferimento di immobili o diritti immobiliari”, quelle rilevanti a fini di pubblica sicurezza e le trasmette per via telematica a Ministero Interni. Se godimento di fabbricato o porzione di questo in base a contratto (anche verbale) non soggetto a registrazione, obbligo di comunicazione ad Autorità di pubblica sicurezza assolto tramite invio modello informatico approvato da Ministero Interno. Escluso da tali deroghe immissione nell’immobile di cittadini stranieri immigrati per cui permane obbligo di comunicazione maggiori utilizzando modello informatico di cui sopra.

D.Lgs. 122/05 tutela diritti patrimoniali di acquirenti di immobili da costruire, comprendente:

Art. 2. Al momento della stipula di un contratto, avente come finalità il trasferimento non immediato di una proprietà o di altro diritto reale di godimento su immobile da costruire o per i quali richiesto permesso di costruire o altro provvedimento abilitativo, costruttore deve, pena nullità del contratto stesso, consegnare ad acquirente una fideiussione di importo pari a somme e/o ogni altro corrispettivo riscosso o da riscuotere dall’acquirente prima del suddetto trasferimento (escluse somme per cui quanto “pattuito erogato da soggetto mutuante, nonché contributi pubblici assistiti da garanzia”). Nel caso di società cooperative, atto equivalente al versamento di somme è costituito da assunzione di obbligazione con cooperativa per ottenere assegnazione in proprietà, o acquisizione di titolarità di un diritto reale di godimento su immobile da costruire.

Art. 3. Fideiussione rilasciata da banca, assicurazione, intermediario finanziario, in grado di garantire la restituzione delle somme e del valore dei corrispettivi riscossi + interessi legali maturati, al momento in cui si manifesta una crisi del costruttore (rappresentata da: trascrizione di pignoramento di immobile; pubblicazione sentenza di fallimento o di liquidazione coatta amministrativa; invio domanda di concordato preventivo; pubblicazione sentenza su stato di insolvenza o di liquidazione coatta amministrativa). Fideiussione può essere escussa a partire da data di crisi, purchè, nel caso di pignoramento, acquirente abbia comunicato al costruttore volontà di recedere dal contratto, e negli altri casi “competente organo di procedura concorsuale non comunicato volontà di subentrare nel contratto preliminare”. Fideiussione deve prevedere: rinuncia al beneficio di preventiva escussione del debitore principale; sua escussione al verificarsi della crisi, su richiesta scritta di acquirente, inviata mediante raccomandata A/R e corredata da documentazione attestante ammontare di somme riscosse da costruttore. Garante paga importo entro 30 giorni da richiesta pena rimborso ad acquirente di spese da questo sostenute per conseguire tale restituzione + interessi. Mancato pagamento di premio o di commissione non è opponibile ad acquirente. Efficacia di fideiussione cessa con trasferimento di proprietà o di altro diritto reale di godimento su immobile (atto definitivo di assegnazione in caso di cooperative).

Art. 4. Costruttore deve consegnare, al momento del trasferimento di proprietà, una polizza assicurativa avente durata di 10 anni a beneficio di acquirente con effetto da data di ultimazione lavori, a copertura dei danni materiali ad immobile, compresi danni a terzi, provocati da sua rovina (totale o parziale), o da gravi difetti costruttivi delle opere, o per “vizio di suolo o di costruzione manifestatisi dopo stipula del contratto definitivo di compravendita/assegnazione”.

Art. 5. Acquirente non può rinunciare alle forme di tutela sopra citate ed ogni clausola contraria apposta è da ritenersi nulla.

Art. 6. Contratto preliminare ed ogni altro contratto diretto ad acquisto da parte di persona fisica di proprietà od altro diritto reale su immobile, deve contenere:

indicazioni previste da articoli 2659 e 2826 del Codice Civile
descrizione di immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo
estremi di eventuali atti di obbligo o convenzioni urbanistiche stipulati per ottenere titoli abilitativi a costruzione ed elenco dei relativi vincoli
caratteristiche tecniche di costruzione (struttura portante, fondazioni, tamponature, solai, coperture, infissi, impianti)
termini massimi di esecuzione della costruzione (eventualmente specificare fasi di lavorazione)
prezzo complessivo, termini e modalità di pagamento (specificare eventuali somme da versare a titolo di caparra, nonché esecuzione di versamento tramite bonifici su conto corrente indicato da venditore)
estremi di fideiussione
eventuale esistenza di ipoteche su immobile (specificare: loro ammontare; soggetto beneficiario; obblighi pattuiti da costruttore se da adempiere prima o dopo stipula del contratto definitivo di vendita)
estremi del permesso a costruire o sua richiesta, o altro titolo abilitativo a costruire
eventuale esistenza di imprese appaltatrici (specificare loro dati identificativi)

Allegare a contratto preliminare:

capitolato, contenente: caratteristiche dei materiali da usare; elenco di rifiniture ed accessori convenuti
elaborati di progetto, sulla cui base viene rilasciato il permesso a costruire, compresa presentazione grafica di immobile, con pertinenze esclusive e parti condominiali

Art. 8. Notaio non può procedere a stipula di atto di compravendita se, prima o al momento della stipula, non si è provveduto a suddividere il finanziamento in quote, o al perfezionamento del titolo per cancellazione o frazionamento di ipoteca a garanzia, o del pignoramento gravante su immobile

Art. 9. Se immobile consegnato ad acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per proprio coniuge o parente di 1° grado, anche se non escusso la fideiussione è riconosciuto un diritto di prelazione nell’acquisto di immobile “al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto anche in esito di eventuali offerte”. Ai fini di esercizio della prelazione, Autorità che procede a vendita informa acquirente entro 10 giorni, mediante un atto, notificato da Ufficiale giudiziario, in cui riportare: prezzo definitivo; condizioni di vendita; invito ad esercitare prelazione entro successivi 10 giorni, pena perdita del diritto. Se immobile, a seguito di esercizio diritto di prelazione, viene acquistato a prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, differenza è restituita al fideiussore, qualora l’immobile abbia caratteristiche tipologiche corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con costruttore (Altrimenti somma da restituire e definita tramite stima). Sempre escluso il diritto di riscatto nei confronti di aggiudicatario

Sanzione:

In caso di omessa o mendace dichiarazione: multa da 500 a 10.000 + accertamento di valore dei beni trasferiti da parte Ufficio Registro + imposte dovute su intero importo accertato + sanzione amministrativa da 50% a 100% della differenza tra imposta dovuta e quella applicata in base a corrispettivo dichiarato.

In caso di mancanza od errata indicazione dati catastali in contratto affitto registrato: multa pari a 120% – 240% di imposta di registrazione dovuta

Entità aiuto:

Il DPR 131/86 stabilisce che imposta di registro pari a:

9% in caso di atti traslativi a titolo oneroso delle proprietà di beni immobili o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento (compresa loro rinuncia) provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e trasferimento lattivi
2% in caso di trasferimento di case

A decorrere da 1/10/2006 la Legge 248/06 stabilisce che le volture catastali e le trascrizioni relative a cessioni di beni immobili strumentali, anche se assoggettati ad IVA in quanto facenti parte di fondi immobiliari chiusi o di imprese di locazione finanziaria (limitatamente ad acquisto e riscatto di beni da concedere in locazione finanziaria) sono ridotte del 50%.

Ridotte del 50% anche le imposte catastali ed ipotecarie per cessioni e conferimenti di immobili rurali a società.

Legge 244/07 prevede che imposta di registro su atti di trasferimento di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti ad attuazione di programmi di edilizia residenziale sia pari a 1%, purché “intervento cui è finalizzato trasferimento venga completato entro 5 anni da stipula atto”

Legge 134/12 inserisce tra i beni e servizi esenti da IVA:

locazioni ed affitti, relativi a cessioni, risoluzioni e proroghe inerenti:

terreni ed aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per cui gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria;
fabbricati, comprese pertinenze, scorte ed in genere beni mobili destinati durevolmente al servizio di immobili locati ed affittati. Escluse locazioni per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato opzione per imposizione IVA;
fabbricati abitativi effettuate da imprese costruttrici degli stessi e dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi edilizi di ristrutturazione e restauro;
fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali;
fabbricati strumentali che per loro caratteristiche suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni;

cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricati strumentali che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diverse utilizzo senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate da imprese costruttrici o da imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di ristrutturazione e restauroentro 5 anni da ultimazione lavori o quelle per cui nell’atto il cedente “abbia espressamente manifestato opzione per imposizione IVA”
cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricati diversi dai precedenti, escluse:

quelle effettuate da imprese costruttrici o da imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di ristrutturazione e restauroentro 5 anni da ultimazione lavori;
quelle effettuate dalle stesse imprese, anche successivamente qualora nell’atto il cedente abbia espressamente manifestato opzione per imposizione IVA;
cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali per cui nel relativo atto cedente abbia espressamente manifestato opzione per imposizione IVA.

Imposta IVA applicata invece a cessione di fabbricati o porzioni di fabbricati qualora cedente abbia espressamente manifestato opzione per imposizione di questa.

D.Lgs. 122/05:

Art. 10. Stabilisce che atti a titolo oneroso aventi come oggetto trasferimento di proprietà o di altro diritto reale su godimento di immobili da costruire, in cui acquirenti si impegna a stabilire, entro 12 mesi da acquisto o da loro ultimazione, propria residenza o del coniuge o di parenti entro 3° grado non soggetti ad azione revocatoria, “se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi nel preliminare” (Analogamente per pagamenti di premi e commissioni relativi a contratti di fideiussione ed assicurazione se effettuati nell’esercizio di attività di impresa)

Art. 12 istituisce presso MEF Fondo di solidarietà per acquirenti di beni immobili da costruire, al fine di assicurare un indennizzo a quegli acquirenti che, a seguito di crisi del costruttore, subiscono una perdita in denaro od in altri beni, senza aver conseguito diritto di proprietà od altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di contratto con costruttore (o assegnazione in proprietà o acquisto di titolarità diritto reale in caso di cooperativa).

Art. 13 per accesso a Fondo occorre:

attestare esistenza di una situazione di crisi nei confronti di costruttore
presentare richiesta permesso di costruire per immobile in oggetto
dimostrare di aver subito a seguito insorgenza crisi di costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti a costruttore
non aver acquisito proprietà o altro diritto reale di godimento su immobile da costruire o non averne assegnazione. Se acquisto immobile avviene a seguito di accordi con Organi di procedura concorsuale, indennizzo spetta solo se importo complessivo di somme versate o di beni corrisposti a costruttore + somme versate per acquisto del bene è superore a valore iniziale pattuito con costruttore

Art. 14. Fondo si articola in Sezioni autonome corrispondenti ad aree interregionali, definite sulla base di quantità e provenienza di richieste di indennizzo presentate entro termine fissato. Per ogni Sezione occorre tenere una specifica contabilità, comprensiva di oneri di gestione del Fondo ripartiti in proporzione ad ammontare delle risorse di Sezione. Risorse di Sezione destinate, al netto oneri di gestione, a soddisfare le richieste di indennizzo avanzate da richiedenti ubicati in area di sua competenza. Fondo, entro 6 mesi da scadenza domande, salvo risultanze di successiva istruttoria, determina, per ogni Sezione ammontare massimo delle somme da erogare a titolo di indennizzo e 1° quota annuale da versare (ulteriori quote da erogare determinate in funzione di variazioni della misura annua del contributo; suo gettito effettivo; ammontare decrescente di residuo di indennizzo da corrispondere).

In caso di integrale soddisfazione delle richieste, eventuali somme residue di Sezione trasferite ad altre Sezioni con risorse in sufficienti in proporzione ad ammontare residuo di indennizzo.

Fondo ha azione di regresso nei confronti del costruttore per recupero di indennizzo corrisposto ad acquirente. Indennizzato ha facoltà di agire, nell’ambito della procedura ordinaria, per eventuale recupero di residua parte del credito non soddisfatta da indennizzo richiesto dal Fondo. Somme recuperate dal Fondo imputate alla Sezione del Fondo erogatore di indennizzo.

Art. 15. Gestione del Fondo attribuita a CONSAP, mediante convenzione contenente:

iniziative informative da attivare, con oneri a carico del Fondo, al fine di garantire effettiva fruizione dei benefici previsti dai destinatari
rilevazione dati necessari per definire aree territoriali e corrispondenti Sezioni autonome del Fondo, nonché determinazione annua della misura del contributo obbligatorio
modalità di istruttoria delle richieste di indennizzo
modalità di liquidazione di indennizzi e loro erogazione, anche tramite stipula di convenzioni con banche
ripartizione di somme già erogate in caso di revoca o riforma di attribuzione, nonché esercizio del diritto di surroga
previsione ammontare complessivo delle somme da destinare ad erogazione di indennizzi ed oneri di gestione
destinazione ad investimenti a redditività certa ed adeguata delle somme disponibili
presentazione a MEF di un rendiconto annuale corredato da situazione patrimoniale del Fondo e relazione su attività svolta
modalità di accreditamento a CONSAP di somme che affluiscono a Fondo

Art. 16 Ministero Giustizia definisce con decreto aree territoriali e corrispondenti Sezioni autonome del Fondo

Art. 17. Risorse del Fondo derivano dal contributo obbligatorio a carico di costruttori (contributo versato da soggetto che rilascia fideiussione) per un periodo massimo di 55 anni a decorrere da 2005. Contributo fissato in 5/1000 di importo complessivo di ogni fideiussione (Ministro Giustizia può fissare entità di contributo diversa) da versare entro mese successivo a quello di rilascio di fideiussione. Somme versate imputate a Sezione del Fondo nella cui circoscrizione territoriale ricade immobile oggetto di fideiussione.

Se il versamento del contributo non avviene nei termini, sono dovuti interessi di mora al saggio di interesse legale.

Fideiussori inviano entro 31 Dicembre a CONSAP una dichiarazione sostitutiva di notorietà attestante fideiussioni rilasciate, con specificato dati di soggetti interessati; importi ed estremi identificativi di atti fideiussori rilasciati.

Art. 18 domanda di accesso al Fondo inviata da aventi diritto, pena decadenza, entro 6 mesi da pubblicazione decreto Ministero Giustizia in cui fissate modalità di presentazione domanda con selettiva documentazione da allegare. Ogni soggetto può ottenere 1 sola volta dal Fondo l’indennizzo, anche se ha subito più perdite a seguito di distinte situazioni di crisi del costruttore. Importi di indennizzi rivalutati in base ad indice ISTAT dei prezzi al consumo.

CONSAP acquisito parere di apposito Comitato, istituito con decreto da Ministero Giustizia, a conclusione di istruttoria, delibera il riconoscimento di indennizzo e provvede a sua liquidazione o respinge domanda