CONTRATTI DI AFFITTO

CONTRATTI DI AFFITTO (Legge 203/82, 116/14; D.P.R. 633/72; D.Lgs. 228/01; D.M. 31/7/98; Circ. 8/2/05; D.G.R.M. 10/11/97) (terra12)

Soggetti interessati:

Proprietari terrieri, coltivatori diretti, singoli od associati, cioè quanti “coltivano fondo con il lavoro proprio e della propria famiglia, sempreché tale forza lavorativa costituisca almeno 1/3 di quella occorrente per le normali necessità di lavorazione del fondo”.

Equiparato a coltivatore diretto è:

cooperative di lavoratori agricoli o gruppi di coltivatori diretti riuniti in forme associate che attuano la coltivazione diretta dei fondi;
laureati o diplomati di qualsiasi scuola di indirizzo agrario o forestale (laureati in veterinaria in caso di aziende zootecniche) di età inferiore a 55 anni che si impegnano “ad esercitare in proprio la coltivazione del fondo per almeno 9 anni”
in base a Legge 205/17 art 1 comma 515, imprenditore agricolo professionale (IAP) iscritto nella previdenza agricola.

.Esclusi “contratti agrari di compartecipazione limitata a singola coltivazione stagionale, concessione per coltivazione intercalare, vendita di erbe di durata inferiore ad 1 anno quando si tratta di terreni non destinati a pascolo permanente, ma soggetti a rotazione agraria”.

Iter procedurale:

Nuovi contratti di affitto stipulati dopo 3 Maggio 1982 hanno durata di 15 anni, anche nel caso di affittuario non coltivatore diretto, salvo:

affitto particellare(cioè uno o più appezzamenti di terreno, non costituenti, neppure insieme ad altri fondi condotti da affittuario, “un’unità produttiva idonea”) in terreni montani ai sensi della Legge 1102/71 individuati da Regione in base a “natura del terreno, sua estensione o vocazione naturale”: durata contratto di 6 anni;
accordi in deroga“stipulati tra le parti con l’assistenza delle rispettive Organizzazioni professionali agricole”, eventualmente tenendo conto “accordi collettivi in materia di contratti agrari” stipulati tra Organizzazioni professionali agricole. Vietato corrispondere “somme per buona entrata”;
terreni montani destinati ad alpeggio in cui compresi alloggi per personale e strutture ricovero bestiame: durata contratto di 6 anni

Norme estese a terreni demaniali o soggetti al regime dei beni demaniali o al patrimonio indisponibile degli Enti pubblici, compresi terreni golenali, oggetto di affitto o concessione amministrativa. Ente proprietario può rescindere in tutto od in parte contratto di affitto mediante preavviso di almeno 6 mesi e pagamento di indennità per coltivazioni in corso perdute. Su tali terreni ammessi solo “miglioramenti, addizioni, trasformazioni concordate tra le parti”. Alla scadenza del contratto, Enti debbono adottare procedura di licitazione privata per nuova concessione od affitto terreni.

Salvo disdetta comunicata almeno 1 anno prima della scadenza del contratto, mediante lettera raccomandata, contratto di affitto si intende rinnovato tacitamente per il periodo minimo di 15 anni (6 anni nel caso di affitto particellare).

Se locatore a conclusione contratto intende concedere in affitto terreno a terzi deve comunicare al conduttore le offerte ricevute, almeno 90 giorni prima della scadenza mediante lettera raccomandata. Tale obbligo non esiste se conduttore ha già comunicato di non voler rinnovare affitto od in caso di “cessazione rapporto di affitto per grave inadempienza o recesso del conduttore”. Conduttore ha diritto di prelazione se entro 45 giorni offre “condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore”. Se il locatore concede in affitto fondo a terzi senza inviare comunicazione, o a condizioni più favorevoli rispetto a quelle comunicate, vecchio conduttore può esercitare diritto di prelazione entro 1 anno da scadenza contratto alle stesse condizioni del contratto definitivo con nuovo locatore.

Affittuario può sempre recedere da contratto, inviando lettera raccomandata almeno 1 anno prima scadenza annata agraria.

Risoluzione contratto di affitto, può avvenire nel caso “affittuario si sia reso colpevole di grave inadempimento contrattuale”, relativo a: non pagamento di almeno 1 annualità canone di affitto (salvo casi in cui “affittuario convenuto in giudizio dimostri un credito per some pari o superiori ad importo canone da versare”); razionale coltivazione del fondo; razionale conservazione e manutenzione del fondo e relative attrezzature; instaurazione rapporti di subaffitto o sub concessione.

Prima di ricorrere ad Autorità giudiziaria, locatore deve contestare con lettera raccomandata, presunte inadempienze. Se affittuario sana, entro 3 mesi da comunicazione, le inadempienze riscontrate, nessuna risoluzione del contratto.

In caso di morosità, Giudice nella 1° seduta concede ad affittuario un termine compreso tra 30-60 giorni per pagare canoni scaduti rivalutati della svalutazione ISTAT e maggiorati interessi legali.

In caso di risoluzione incolpevole del contratto, ad affittuario spetta un equo indennizzo “il cui ammontare in mancanza di accordo tra le parti, è stabilito dal Giudice”, tenendo conto della produttività del fondo e degli anni mancanti alla scadenza naturale del contratto. Indennizzo comunque inferiore a 12 annualità del canone e superiore “ad annualità residua di durata contratto”. Ad affittuario spetta diritto di ritenzione del fondo fino a versamento totale indennità.

Nessuna indennità dovuta in caso dir escissione volontaria del contratto da parte affittuario o scadenza naturale del contratto stesso.

Contratto di affitto continua se fondo condotto da 1 solo familiare, purché “la sua forza lavorativa costituisca almeno 1/3 di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo”.

Contratto ceduto da affittuario, senza preventiva autorizzazione del locatore, ad un componente famiglia, purché “svolga da almeno 3 anni attività agricola a titolo principale”.

In caso di morte affittuario, contratto di affitto continua se in famiglia esiste almeno 1 figura in possesso dei requisiti di imprenditore agricolo a titolo principale o coltivatore diretto, altrimenti contratto sciolto alla fine annata agraria in corso.

Familiari affittuario sono obbligati in solido a rispondere di “obbligazioni assunte nello svolgimento del rapporto agrario”.

Vietati contratti di subaffitto, sublocazione, sub concessione di fondi rustici, pena risoluzione contratto di affitto e restituzione del fondo richiesta da proprietario “entro 4 mesi da data in cui ne è venuto a conoscenza”. In mancanza di tale richiesta, subaffittuario o subconcessionario subentra nel rapporto di affitto. Se proprietario fa valere propri diritti, subaffittuario o subconcessionario può subentrare nel rapporto di affitto per 3 annate agrarie e comunque non oltre scadenza naturale contratto di affitto.

Nel caso di contratti di affitto per terreni demaniali, in caso di pluralità di richieste si procede a d assegnazione mediante sorteggio, con priorità per coltivatori, singoli o associati, insediati su terreni confinanti.

In terreni di Università, Istituti Tecnici Agrari concessi in affitto, iscritta clausola per consentire svolgimento “attività di ricerca, didattica e scientifica”.

In caso di terreni Aziende Sanitarie Locali in cui siano “cessati rapporti di affitto di fondi rustici” occorre procedere:

stipula nuovi contratti per periodo necessario ad usufruire risorse CE per piani miglioramento aziendale realizzati da “agricoltori che traggono dall’attività agricola la maggior parte del proprio reddito o da figli coadiuvanti che rilevano l’attività del padre”
stipula contratto di affitto per le abitazioni a favore di agricoltori anziani privi di altre abitazioni in proprietà od affitto
alienazione beni immobili “non necessari alla conduzione dell’azienda”.

In caso di morte del titolare del fondo, suo erede in possesso di qualifica di imprenditore agricolo a titolo principale o coltivatore diretto subentra nella coltivazione del fondo “anche per la porzione ricompresa nelle quote degli altri coeredi”, su cui si instaura un rapporto di affitto tra coeredi a partire da data apertura successione. Rapporto che viene meno nel momento in cui coerede vende propria quota di terreno.

Istituite Commissioni Tecniche Provinciali, composte da responsabile Servizio Decentrato Agricoltura, 5 rappresentanti proprietari fondi rustici, 4 rappresentanti affittuari coltivatori diretti, 1 rappresentante affittuari non coltivatori diretti, 2 esperti iscritti ad Albo dottori agronomi nominati da Organizzazioni proprietari ed Organizzazioni affittuari. Nomina Commissioni da parte Presidente Giunta Regionale “in modo da assicurare rappresentanza paritetica delle categorie”.

Alle riunioni della Commissione partecipa, con diritto di voto consultivo, responsabile Ufficio Tecnico Erariale. Riunioni Commissioni, presieduta da Servizio Decentrato Agricoltura, valide se interviene maggioranza componenti. Decisioni prese a maggioranza presenti.

Compito della Commissione Tecnica Provinciale è quello di:

ripartire territorio provinciale in aree omogenee, tenendo presente: caratteri pedoclimatici, prevalenti ordinamenti produttivi, livelli di redditività, mercato dei mezzi di produzione e dei prodotti agricoli, suddivisione in regioni agrarie ISTAT;
determinare ogni 3 anni, almeno 6 mesi prima inizio annata agraria, “tabelle per i canoni di equo affitto per zone agrarie omogenee”;
fissare coefficienti di moltiplicazione del reddito dominicale su cui calcolare canone in base a coefficienti minimi e massimi (tra 50 e 150) per singola coltura e per classi catastali in aree omogenee. Coefficienti fissati, tenendo conto: condizioni economiche della produzione (comprese agevolazioni pubbliche), condizioni ambientali, attrezzature aziendali. In mancanza reddito domenicale per certe colture, Commissione chiede parere a Commissione Censuaria Provinciale. Se parere non pervenuto entro 120 giorni, Commissione Tecnica provvede direttamente a fissare canone. Commissione fissa altresì canoni particolari per colture in serra fissa (v. Orticole, floricole);
fissare coefficienti aggiuntivi “in presenza di condizioni strutturali che accrescono efficienza e produttività delle aziende e non siano riportate in catasto”, entro seguenti limiti:

più 30 punti per fondi rustici dotati di abitazione colonica “che garantisca adeguate condizioni alloggiative ed esigenze familiari dell’affittuario e dei lavoratori dipendenti”. Punteggio da determinare in base a: stato manutenzione immobile, esistenza servizi;
più 30 punti per fondi rustici “dotati di efficienti investimenti fissi che recano un diretto apporto alle condizioni di produttività del fondo” (v. Impianto irrigazione, cantina, stalle);

decidere aumento fino a 10 punti nel caso di affitto a conduttore non coltivatore diretto;
fissare affitto per terreni demaniali concessi “per sfalcio delle erbe o per il pascolo” in base a reddito dominicale della qualità di appartenenza, moltiplicando coefficiente medio aritmetico della qualità di coltura medesimo ridotto del 70%;
determinare entro 31 Maggiocoefficienti di adeguamento dei canoni, in aumento o in diminuzione, tenendo conto del “mutamento di valore della lira secondo gli indici ISTAT per i prezzi della produzione agricola”;
richiedere a Regione di applicare coefficienti aggiuntivi (fino a 30 punti) al fine di rendere le tabelle aderenti a realtà produttiva regionale. Giunta Regionale può consentire applicazione coefficienti aggiuntivi solo per 1 Commissione provinciale o per determinate zone agrarie.

Se Commissione Tecnica Provinciale non comunica tabelle, interessato calcola canone di affitto provvisorio pari a reddito dominicale moltiplicato per 70.

Ogni 4 anni Presidenti Commissioni Provinciali si riuniscono per “studiare criteri tendenti ad evitare nella Regione sperequazioni tra zone omogenee”.

Equo canone del fondo è ottenuto moltiplicando reddito domenicale del fondo per i coefficienti stabiliti da Commissione. In caso di affitto a “conduttore non coltivatore diretto” coefficiente maggiorato di 10 punti. Se fondo subisce modifiche, proprietario chiede revisione classamento catastale ed applica da tale data equo canone in base a nuovi redditi dominicali stabiliti da Ufficio Catasto.

Concedente ed affittuario possono eseguire “opere di miglioramento fondiario, addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali”, purché queste non modificano destinazione agricola del fondo o contrastano con programmi regionali di sviluppo o delle vocazioni colturali della zona.

In mancanza di preventivo accordo, parte interessata invia comunicazione (Lettera raccomandata) ad altra parte e Servizio Decentrato Agricoltura, corredata da progetto di massima, in cui specificare “natura, caratteristiche e finalità delle opere di cui si chiede l’esecuzione”. Servizio Decentrato Agricoltura convoca le parti, eventualmente assistito da rispettive Organizzazioni di categoria, per tentare un accordo.

Se accordo non raggiunto, Servizio, entro 60 giorni da comunicazione, “si pronuncia, motivando in senso favorevole o contrario alle opere richieste” e chiedendo eventuali modifiche. Parere Servizio comunicato ad entrambe le parti.

Se motivazione favorevole, indicata data inizio ed ultimazione opere, consentendo a proprietario di far conoscere (Lettera raccomandata), entro 60 giorni da parere, “se egli stesso intende eseguire opere” nei tempi e con le modalità prescritte da Servizio (Se ciò non dovesse avvenire, affittuario comunica a proprietario e Servizio “la sua decisione di surrogarsi al locatore nell’esecuzione o completamento delle opere” a sue spese), Trascorso tale termine, o in caso di risposta negativa del proprietario, affittuario può iniziare lavori.

Proprietario che ha eseguito opere di miglioramento può chiedere ad affittuario aumento del canone in base a nuova classificazione catastale del fondo. Se opere non comportano modifiche nella classe catastale, Commissione tecnica provinciale può determinare “aumento del canone proporzionato ad incremento produttività del fondo”.

Affittuario che ha eseguito opere di miglioramento, ha diritto ad indennità corrispondente ad “aumento valore di mercato conseguito del fondo a seguito dei miglioramenti effettuati, rispetto a valore attuale di mercato del fondo non trasformato”. Le parti si possono accordare per liquidare indennità anche prima della fine del contratto di locazione. In mancanza di accordo, una delle parti si rivolge a Servizio Decentrato Agricoltura che delibera entità della indennità dovuta ad affittuario, detraendo eventuali contributi pubblici ottenuti da affittuari. Locatario può trattenere fondo fino a quando proprietario non abbia erogato indennità fissata, salvo che proprietario non presti idonea garanzia fissata da Autorità Giudiziaria.

Giudice, tenendo conto condizioni economiche del proprietario, può stabilire versamento indennità in 5 rate, maggiorate degli interessi legali e di un “risarcimento del danno derivante dalla svalutazione monetaria intervenuta tra data accertamento del diritto e data pagamento somma dovuta”.

In caso di vendita del fondo, cedente deve far registrare nell’atto “esistenza della obbligazione nei confronti dell’affittuario”.

Se per realizzare opere miglioramento necessarie autorizzazioni, concessioni, licenze, o possibile ottenere agevolazioni pubbliche, affittuario esegue direttamente pratiche, previa lettera raccomandata a proprietario.

Affittuario, previa lettera raccomandata inviata a proprietario almeno 20 giorni prima inizio lavori, può eseguire piccoli miglioramenti, cioè interventi attuati con lavoro famiglia coltivatrice e “che non comportano trasformazioni dell’ordinamento produttivo, ma diretti a rendere più agevole e produttivo sistema di coltivazione in atto”.

Prima di avviare qualunque procedimento giudiziario in materia di contratti agrari, occorre inviare lettera raccomandata a controparte e Servizio Decentrato Agricoltura.

Responsabile Servizio Decentrato, entro 20 giorni da comunicazione, convoca le parti alla presenza rispettive Organizzazioni professionali “per esperire tentativo di conciliazione della vertenza”. A conclusione tentativo, sottoscritto dalle parti apposito verbale. Se conciliazione non intervenuta entro 60 giorni da comunicazione, ognuna delle parti può rivolgersi ad Autorità Giudiziaria.

Giudice nella sentenza deve tener presente “mantenimento integrità economica dell’azienda o allevamento animali” ed entità danno nel privare affittuario “del principale sostentamento suo e della sua famiglia”. Rilascio del fondo a seguito sentenza avviene a fine annata agraria successiva.

Se terreno affittato oggetto di concessione edilizia, proprietario può chiedere (Lettera raccomandata) rilascio “area necessaria alla realizzazione dell’opera, dei relativi servizi, delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria”. Copia lettera inviata a Servizio Decentrato Agricoltura che, entro 30 giorni, stima colture in atto ed eventuali opere di miglioramento eseguite su area da edificare. Affittuario, oltre a valore stima del Servizio Decentrato, ha diritto ad indennizzo “per risoluzione incolpevole del contratto”, od in alternativa, al valore di esproprio come fissato da Legge 865/71. Rilascio area edificabile avviene entro 30 giorni da versamento somma dovuta. Se affittuario non procede a rilascio, proprietario, nei 30 giorni successivi, invia richiesta ad Autorità giudiziaria di “emissione provvedimento di urgenza”. Termini di esecuzione opera riportati in concessione edilizia sospesi fino a rilascio area. Se proprietario non esegue opera nei termini previsti in concessione, si ripristina contratto di affitto e somme versate trattenute da affittuario a titolo risarcimento danno.

Contratto di affitto va sempre registrato. Ammessa denuncia cumulativa dei contratti di affitto di fondi rustici e beni immobili ad Agenzia delle Entrate attuata anche per via telematica (Modello riportato su G.U. 37/05), purchè non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, entro 28 Febbraio successivo per tutti i contratti stipulati anno precedente. Operazione che può essere eseguita unitamente al versamento delle relativa imposte, tramite, tra l’altro, da geometri iscritti ad Albo abilitati da Amministrazione finanziaria (In domanda specificare, oltre generalità richiedente, eventuali sedi secondarie o soggetti terzi di cui si intende avvalersi). Con rilascio abilitazione, Ufficio finanziario fornisce “istruzioni al corretto utilizzo del servizio telematico”, e provvede a registrazione in registro utenti valida 3 anni con rilascio “chiave privata” di accesso. Abilitazione revocata in caso di cessazione attività, gravi e ripetute inadempienze, quali uso di accesso al servizio per scopi diversi da quelli autorizzati, uso del software gratuito dell’Agenzia Entrate per scopi diversi, invio telematico per soggetti esclusi. Ammesso ricorso entro 30 giorni.

Dichiarazione per unico utente inviata per via telematica nei giorni lavorativi, munita di codice di autenticazione identificativo utente, specificando dati del contratto (compreso il testo), e garantendo riservatezza dei dati.

Amministrazione ne attesta ricevimento, mediante rilascio di apposita ricevuta telematica entro 5 giorni (Utente può chiederla direttamente ad Ufficio Imposte dopo 30 giorni da invio), contenente: data ed ora di ricezione del file, identificativo del file attribuito ad utente, protocollo Agenzia, numero contratti contenuti nel file, identificativi dei contratti, eventuale motivo di scarto. Nessuna ricevuta rilasciata se file scartato per mancato riconoscimento codice utente servizio, invio ripetuto dello stesso file, omessa od errata dichiarazione codice fiscale utente, file non lavorabile in quanto non usato software Agenzia.

Amministrazione finanziaria esegue controlli su dichiarazioni presentate per via telematica.

Con successiva ricevuta, Agenzia conferma addebito versamento imposta presso Istituto di Credito(Riportare coordinate conto corrente utente ed intermediario vigente presso Istituto di Credito convenzionato con Agenzia imposta) e ne accerta correttezza. In caso di omesso od insufficiente versamento, applicata maggiore imposta comprensiva di eventuali interessi e sanzioni.

Utenti inviano a parte contraente copia della ricevuta attestante la registrazione e ne conservano copia in sede.

Entità aiuto:

Il D.P.R. 633/72, come modificato da Legge 248/06, prevede esenzione da IVA per locazioni ed affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni ed aziende agricole per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono destinazione edificatoria, e di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte ed in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati od affittati

A decorrere da periodo di imposta 2014 coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali iscritti ad INPS di età inferiore a 35 anni: detrazione di 19% spese sostenute per canoni di affitto di terreni agricoli diversi da quelli di proprietà dei genitori entro limite di 80 /ha. fino ad un massimo di 1.200 /anno per contratto di affitto registrato. Aiuto nell’ambito del regime “de minimis” agricolo, cioè aiuti pari a 15.000 nei 2 anni precedenti ed anno in corso. Se detrazione superiore ad imposta lorda diminuita delle detrazioni per carichi di famiglia ed altre detrazioni riconosciuto ammontare pari a quota di detrazione “che non ha trovato capienza nella predetta imposta”

A fini imposta sui redditi a decorrere da periodo imposta 2013, redditi domenicale ed agrario rivalutati di 15% per periodi di imposta 2013 e 2014; 30% per periodo di imposta 2015; 7% a decorrere da periodo di imposta 2016

In caso di terreni agricoli non coltivati e terreni agricoli condotti da coltivatori diretti e IAP iscritti ad INPS rivalutazione pari a 5% nel 2013 e 2014; 10% nel 2015. Ai fini di disposizioni per acconto imposte sui redditi periodo 2014, 2015, 2016 si tiene conto delle suddette disposizioni